廣州 “商改租”細則出臺，專家表示——

存量活了供應多了 利于平抑房價房租

目前的供地結(jié)構(gòu)中，商業(yè)、工業(yè)占比高，住宅占比低。通過商改租增加租賃房源，對于人口凈流入的大城市來說，對于需要租房的群體來說，都是利好消息。

7月16日，廣州市出臺《廣州市商業(yè)、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》（以下簡稱《意見》），明確已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，可以按規(guī)定改建為租賃住房。

商業(yè)、商務辦公用房可以租賃，也就是俗稱的“商改租”?！兑庖姟吠瑫r提出，廣州市內(nèi)符合相關(guān)要求的非住宅存量用房，可向有關(guān)部門申請改造租賃住房。

商改租并非新政策。早在2016年，國務院發(fā)布的《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》就指出，允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

2017年，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》也明確，積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價格，并應具備消防安全條件。廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥等12個城市列入首批試點城市。

實際上，在此次公布上述《意見》之前，廣州在2017年發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》中就提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，此次的指導意見更加細化。

在一線城市中，深圳、上海也早已明確規(guī)定可以商改租，其他一些二三線城市也積極推進商改租。

對于商改租，恒大研究院副院長夏磊認為，我國目前供地結(jié)構(gòu)中，商業(yè)、工業(yè)占比高，住宅占比低，而在實際需求中，住宅需求大，商辦需求少、空置率高，存在供需不匹配的問題。商改租是盤活存量的必要之舉。目前，寫字樓空置率不斷上升、租金不斷下滑，市場持續(xù)低迷。與此形成鮮明對比的是，住房租金有上漲壓力、房源嚴重短缺。商改租，在不改變土地性質(zhì)的前提下，可有效解決商住不平衡的問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“一二線城市有大量商業(yè)閑置用房，這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因很多。從利用效率角度來看，將這部分房源改造成出租房源，的確有利于緩解租賃房源短缺壓力，同時也能減少資源浪費。”

商改租又會對市場產(chǎn)生哪些影響？專家表示，加快推進租賃住房建設、培育和發(fā)展住房租賃市場，是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”的重要舉措，是加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容。住房租賃市場的發(fā)展壯大，長期來看應該能夠在一定程度上起到平抑房價的作用。

總體來看，租賃房源增多有利于緩解一些城市租賃房源短缺的現(xiàn)狀，有望對周邊市場租金形成一定平抑效果。

不過，租金的區(qū)域性及個體差異也是存在的，租金與租賃住房的地段、朝向、品質(zhì)等都有很大關(guān)系，對房租的影響還要具體情況具體分析。無論如何，通過商改租增加租賃房源，對于人口凈流入的大城市來說，對于需要租房的群體來說，都是利好消息。