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樓市“發(fā)燒”,如何應(yīng)對房東跳價(jià)

2016-09-13 14:53 來源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:wq
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摘要:  近期“地王”頻現(xiàn),這使得周邊二手房紛紛搭順風(fēng)車漲價(jià),這種跳價(jià)現(xiàn)象讓買家頗為無奈。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,買家其實(shí)不必逆來順受,完全可以在二手房交易過程中

  近期“地王”頻現(xiàn),這使得周邊二手房紛紛搭順風(fēng)車漲價(jià),這種跳價(jià)現(xiàn)象讓買家頗為無奈。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,買家其實(shí)不必逆來順受,完全可以在二手房交易過程中的不同階段采取相應(yīng)措施,來降低跳價(jià)的可能性。

  “地王”成跳價(jià)信號

  近日,正在看房的小王遇到了一件糟心事,好不容易看中了一套合適的房子,卻遭遇房東跳價(jià)。

  小王看中了上海大學(xué)附近的一套小兩房,面積約60平方米左右,房東報(bào)價(jià)245萬元,小王覺得價(jià)格合適,準(zhǔn)備付定金之后簽合同,但恰逢靜安中興社區(qū)地塊拍出天價(jià),房東要求加價(jià)10萬元,否則中斷交易。小王認(rèn)為對方加價(jià)理由過于牽強(qiáng),但卻又毫無辦法,只得繼續(xù)踏上漫漫找房之路。

  其實(shí),小王的遭遇只是當(dāng)前滬上二手房市場非理性跳價(jià)現(xiàn)象的一個縮影,因?yàn)?ldquo;地王”的出現(xiàn)而導(dǎo)致房東跳價(jià)的現(xiàn)象比比皆是。

  如中興社區(qū)地塊附近的二手房,在拍賣結(jié)果出來之后,馬上告知中介加價(jià)50萬元。更有甚者,附近有房東預(yù)先了解到地塊拍賣信息,隨著市場關(guān)注度的提高,該房東將自己的二手房掛牌價(jià)從最初的1350萬元,不斷加價(jià),直至拍賣結(jié)果公布之后加到1600萬元,加價(jià)幅度高達(dá)20%。此外,早在今年7月份,浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)地塊被金地集團(tuán)以88億元獲得之后,周邊的二手房價(jià)應(yīng)聲而漲,一次性加價(jià)幅度在10萬~15萬元,如一套小面積兩房的掛牌價(jià)從185萬元,調(diào)整為200萬元。

  自5月以來,滬上頻繁地出現(xiàn)高價(jià)地塊的成交,面粉貴于面包的情況在土地市場中已是屢見不鮮。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,自5月以來,全市商品住宅類用地的平均樓板價(jià)已高達(dá)3.44萬元/平方米,并且其中絕大部分為外圍區(qū)域的土地。而在“地王”四起的局面下,市場心理的天平完全失衡,加之房東在二手房市場中完全占據(jù)了主動地位,跳價(jià)的情況變得十分普遍,甚至顯示出了嚴(yán)重的非理性傾向。在房東頻繁跳價(jià)的局面下,購房者如何維護(hù)自身的利益就變得十分重要了。

  四招應(yīng)對跳價(jià)

  因?yàn)?ldquo;地王”而引起的跳價(jià)現(xiàn)象屢見不鮮,而同時(shí)買方并不占據(jù)優(yōu)勢,在這種情況下,適當(dāng)運(yùn)用一些技巧和方法,來扭轉(zhuǎn)這種不利局面。在二手房買賣過程中,每個階段碰到的情況各不相同,所以我們下面將針對不同階段可采用的技巧,來進(jìn)行詳細(xì)解釋。

  一、看房階段:提前了解相關(guān)信息

  孫子兵法指出,知己知彼,百戰(zhàn)不殆。同樣的道理,在買房過程中,如果掌握了更多的信息,其實(shí)更加有利于自己做決策。

  在看房階段,最重要的一點(diǎn)就是要了解周邊是否存在將要拍賣的地塊。據(jù)了解,這類信息可以通過上海規(guī)劃和國土資源管理局官方網(wǎng)站的土地出讓信息欄中查找。另外,相關(guān)土地出讓報(bào)道也會在拍賣之前發(fā)布,購房者只需稍加留意,便可了解到此類信息。

  了解土地出讓信息到底有什么用呢?主要是需要根據(jù)這些信息提前做好防備工作。通常情況下,當(dāng)?shù)貕K完成了住宅土地用地審批,便會進(jìn)入正式的出讓程序,而如果房東也了解到了這個信息,那么對方無疑也會關(guān)注土地出讓的進(jìn)程,在這種情況下,購房者要做的就是留意賣家的心理變化。如果對自己的報(bào)價(jià)一再拖延而不予理會,可以初步斷定他已無心交易;如果賣家接受了報(bào)價(jià),此時(shí)則應(yīng)該考慮加快交易進(jìn)程,以免夜長夢多。

  二、議價(jià)階段:加強(qiáng)說服是關(guān)鍵

  在交易的商談階段,房東的跳價(jià)并不受到法律約束。因此,遇到房東想跳價(jià)往往是很無奈的事情,只能加強(qiáng)說服。

  當(dāng)然,并不是所有的說服工作都會起作用,買家應(yīng)該先判斷賣家出售房產(chǎn)的目的,然后再進(jìn)行有針對性的說服。舉例說明,如賣家并不是因?yàn)榧毙栀Y金而出售房產(chǎn),那么他會待價(jià)而沽,以謀求更高的價(jià)格,所以這個時(shí)候買家如果希望對方放棄賣高價(jià)的機(jī)會,無疑是難以實(shí)現(xiàn)的。因?yàn)閷Ψ揭呀?jīng)鐵了心要漲價(jià),即便是磨破嘴皮,也肯定不會有作用,所以還不如主動放棄,把精力放在下一套房子上面。

  那么,有哪些類型的賣家有可能會被說服呢?我們認(rèn)為必須從“急售”上下功夫,比如賣家經(jīng)營上需要資金,或者自己換房急需首付款,甚至包括出國手續(xù)已經(jīng)辦妥需要在短時(shí)間內(nèi)將國內(nèi)不動產(chǎn)處理掉等等,他們因?yàn)榧毙栀Y金,所以不會在意能否多賣10萬-20萬元,此時(shí)進(jìn)行說服,如再適當(dāng)做點(diǎn)讓步象征性地加一點(diǎn)價(jià),可能會起到不錯的效果。

  三、付定金階段:支付高額定金

  在商定價(jià)格之后,需支付一定數(shù)額的定金,一來顯示買家有誠意,二來也能在一定程度上防止賣家反悔。

  根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”房東在收取了定金后,如若跳價(jià)違約,必須依法雙倍返還已經(jīng)收取的定金。當(dāng)然,定金數(shù)額不可高于成交金額的20%。

  需要注意的是,盡可能支付高額定金,加大違約責(zé)任,以便對賣方起到震懾作用。當(dāng)違約所帶來的利益,超過付出的賠償時(shí),有些人就會鋌而走險(xiǎn)。一些惡意跳價(jià)的房東,也抱有類似的心態(tài),當(dāng)他們覺得跳價(jià)獲得的利益可以超過違約金或者賠償?shù)亩ń饡r(shí),他們會不惜毀約,如今上海樓市價(jià)格跟隨“地王”暴漲的趨勢非常明顯,也在一定程度上助長了這種心態(tài)。因此,業(yè)內(nèi)人士建議提高定金或者違約金的數(shù)額,就是提高房東跳價(jià)違約所要付出的代價(jià),從而讓房東在產(chǎn)生跳價(jià)想法的時(shí)候,能夠主動放棄。

  四、過戶階段:善用法律武器

  簽訂房屋買賣合同之后,房產(chǎn)交易受到法律的約束和保護(hù),此時(shí)房東繼續(xù)跳價(jià)屬于違約行為,購房者有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定維護(hù)自身的權(quán)利。

  《合同法》第一百一十四條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。”違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效,又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯一方當(dāng)事人所受損失的效果。

  由于近期“地王”周邊的房價(jià)躥升較快,尤其是在地塊拍賣前夕可謂是一日一價(jià),一些房東難免在簽約后心思活絡(luò),因此在簽約后,盡早完成最終的交易過戶手續(xù),可以斬?cái)喾繓|的念想,避免日久生變。而在簽訂合同過程中,需要明確違約責(zé)任,比如約定違約所需賠償?shù)木唧w金額等等,并盡量把違約責(zé)任提高到最高水平。(文字來源:理財(cái)周刊)

責(zé)任編輯:wq

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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