關(guān)注門面房系列報道之一

房東和租客的酸甜苦辣

□胡江濤  文/圖

如今，“買金買銀買住宅，不如買個‘鋪頭’養(yǎng)三代”的說法似乎越來越行不通了。

曾幾何時，買一間商鋪讓不少投資者賺得盆滿缽滿，如今卻有投資者因為種種原因虧到血本無歸。

筆者發(fā)現(xiàn)，在市雪松大道，不長的一段距離就有5家門面打出了“轉(zhuǎn)讓”或“出租”的信息。在市解放大道上，有30多家門面等待租客。

有人驚呼：駐馬店的門面房到底怎么了？

沒有租出去的門面房隨處可見。

1忙忙碌碌“給房東打工”

市民劉女士因為所在的企業(yè)經(jīng)濟效益不好，一直想找些事情做。

去年春節(jié)過后，劉女士在市區(qū)找了一家20多平方米的店鋪，賣副食品。一年租金近3萬元，再加上2.5萬元的轉(zhuǎn)讓費，店還沒開張，劉女士就支付了5萬多元。如果算上裝修和買貨架的費用，劉女士一共花了8萬多元。

但開張后，劉女士發(fā)現(xiàn)，店鋪所在的地理位置并非像當初想象得那么好。附近賣副食品的店鋪比較多，利潤并不高，再加上大型商超的影響，競爭非常激烈。

一年下來，劉女士算了算賬，到最后相當于只掙了個本錢。劉女士無奈地說：“等于給房東打工了。”

2房子半年沒租出去

上周，房東王先生終于把他位于市樂山大道上的一套門面房又租了出去。

上一任租客退房的時間是在去年9月，到現(xiàn)在，已經(jīng)時隔半年了。按照年租金11萬元計算的話，約6萬元打水漂了。

其實，上一任租客不再續(xù)租房子的時候，王先生就早早地發(fā)布了租房信息。剛開始有幾個人打電話咨詢，可當問完租金后，就不再聯(lián)系了。

王先生分析，房子難租出去是因為租房客認為房租太高，所以他下調(diào)了1萬元租金。直到上周，房子才被從洛陽來的一家公司租下，作為辦公地點使用。

王先生的房子是按揭貸款購買的。他收取的房租還不夠交給銀行一年本金和利息。

3不敢收轉(zhuǎn)讓費

胡先生的遭遇更尷尬。

2012年，胡先生在市交通路與樂山大道交叉口附近接下一套上下兩層共計170平方米的門面房，開了一個酒吧。

胡先生有工作，開酒吧的原因是給沒有穩(wěn)定工作的妹妹找事做。

用這間門面房開酒吧，胡先生前后花了15萬元轉(zhuǎn)讓費，加上每年8.3萬元的房租和兩次裝修費20萬元，投入共計40多萬元。

去年4月，由于妹妹結(jié)婚，酒吧無法經(jīng)營下去了。

胡先生準備把手續(xù)齊全的酒吧轉(zhuǎn)出去。

剛開始，胡先生以轉(zhuǎn)讓酒吧的形式打廣告，收30萬元轉(zhuǎn)讓費。有人出25萬元，胡先生沒有同意。

到6月底，房子沒有轉(zhuǎn)讓出去。胡先生又向房東預付了一年8.3萬元的房租后，門面關(guān)門歇業(yè)。

胡先生焦急地等待租客。

胡先生說，雖然有人打電話咨詢，也有人看房子，但是到現(xiàn)在，房子還沒有租出去。眼看又快到交下一年房租的時候了，胡先生很著急。

現(xiàn)在，胡先生的想法是，15萬元的轉(zhuǎn)讓費不要了，只要有人愿意接房子，他只收3萬元的房租就行了。

4大店面難出租

市樂山大道北段的鵬宇·天下城有一套大面積的門面房。

從去年5月到現(xiàn)在，門面房墻上懸掛的出租條幅不知爛了多少次，可房子依然閑置，無人問津。

房東劉先生說，現(xiàn)在，很多主干道上的大型店面很難出租。他的門面房門前停車方便，人流量也很大，商家應該非常喜歡，可就是沒有人愿意租。最后，他不得不降低租金，可問者依然寥寥無幾。究其原因，應該是房租較高。

5老板不如打工者

市民趙先生在市區(qū)經(jīng)營服裝生意。

前幾年，生意還不錯。但現(xiàn)在，趙先生經(jīng)常掛在嘴邊的話是：“生意一天比一天難做。”

雖然經(jīng)常有人到店里看衣服，可銷量就是不高，再加上房租、人工成本、材料成本以及運輸成本都在提高，利潤空間越來越小。

趙先生說，用“四面楚歌”這個成語來形容他的現(xiàn)狀一點兒也不為過。

趙先生表示，他想趁早把房子轉(zhuǎn)讓出去，因為為人打工更掙錢。有朋友質(zhì)疑：“如果生意像你說得那樣難干，為什么還有人做生意呢？”

趙先生只得回答：“圈外人想進來，進來的人想出去。”

春節(jié)過后，因為銷量少得可憐，趙先生更加心灰意冷。眼看著一天天‘白搭’房租，趙先生雖然焦急，但只能硬著頭皮繼續(xù)干。

趙先生說，以現(xiàn)在的銷售情況來看，他只能賺到基本生活費。

6“轉(zhuǎn)讓費”引發(fā)的糾紛

現(xiàn)在，極少有人轉(zhuǎn)讓門面房而不收取轉(zhuǎn)讓費。而租客和租客在轉(zhuǎn)讓費方面，因為這樣或者那樣的原因產(chǎn)生了一些糾紛。

未經(jīng)房東允許  租客私下轉(zhuǎn)租

去年4月，市民張先生看到一間門面房上貼出了轉(zhuǎn)讓的啟事，便按照上面的電話，聯(lián)系上了王女士。

兩人商議后，張先生支付給王女士轉(zhuǎn)讓費3.6萬元。其間，張先生要求和王女士簽訂協(xié)議，但是王女士一再拖延。

之后，張先生對房屋進行了裝修，開起了飯館。

一天，突然有人找到張先生，要求他搬出房子，因為他要收回房子。這個人就是房東。

房東說，王女士并沒有告訴他要將房子轉(zhuǎn)給張先生，張先生和王女士屬于私下交易。

簽訂協(xié)議后房東反悔

市民陳女士在駐馬店市區(qū)做生意多年。

去年2月，她在市區(qū)南區(qū)租了一間門面房，用于經(jīng)營皮鞋生意。

陳女士多了個心眼。在和上一任租客簽訂協(xié)議時，陳女士將房東約到現(xiàn)場。協(xié)議上約定，上一任租客和房東還有一年的協(xié)議未執(zhí)行完。現(xiàn)在，陳女士租賃房子，租期在原有的基礎上再增加3年，租金一年一付。陳女士向上一任租客支付了10萬元轉(zhuǎn)讓費。三方在協(xié)議上分別簽字。

上個月，房東突然找到陳女士，稱陳女士交的的房屋租金已經(jīng)用完，再則，上一任租客的協(xié)議期限已經(jīng)執(zhí)行完畢。房東讓陳女士騰出房子。

陳女士認為，他和房東簽訂的協(xié)議上寫明全額租賃，期限為4年，現(xiàn)在4年未到。

陳女士要求房東返還其轉(zhuǎn)讓費10萬元。

評析：

上述兩個案例，河南筑夢律師事務所主任何銀富進行了協(xié)調(diào)。

協(xié)調(diào)的結(jié)果：第一個案例，王女士退還轉(zhuǎn)讓費3萬元。第二個案例，房東支付給陳女士3萬元，上一任租客支付7萬元。

何銀富說，轉(zhuǎn)讓費這一說法在法律上沒有明文約定。但是，從民法理論上說，新租客和上一任租客交易轉(zhuǎn)讓費，法律是認可的。針對第二個案例中的陳女士而言，一般情況下，依據(jù)民法的“公平原則”來看，因為房東一旦收回房子，新租客將面臨必須騰房的尷尬局面，等于房東收取了房租，上一任租客收取了轉(zhuǎn)讓費，這不符合民法的公平原則，對陳女士不利。

如果上述案例中，有當事人起訴到法院，最終的判決結(jié)果可能是，第一個案例，王女士退還轉(zhuǎn)讓費3.6萬元；第二個案例，陳女士完全可以收回10萬元的轉(zhuǎn)讓費。至于10萬元的轉(zhuǎn)讓費由房東出，還是上一任租客出，需要法院進一步確認。

    何銀富建議，市民在租房時，特別是轉(zhuǎn)租多次的房子，一定要先確定房屋的主人，并查看之前的租賃合同，了解合同中約定的承租的時間、許可轉(zhuǎn)租的條件、優(yōu)先權(quán)等，最好與房東簽訂規(guī)范的承租合同，確保利益不受損失。