【導(dǎo)讀】北京新房供應(yīng)創(chuàng)十年新低，進入存量房時代。經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》本期關(guān)注：樓市分化加劇，去庫存政策更要有針對性。

　　據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，受一系列利好政策影響，今年北京樓市明顯回暖，但成交火熱的背后卻是新房供應(yīng)量日漸萎縮的現(xiàn)實。媒體報道，今年北京商品房住宅供應(yīng)量僅4萬套，創(chuàng)下十年來最低水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至昨天，如果剔除保障房，北京新建商品房住宅供應(yīng)量為40085套，只占到去年全年供應(yīng)量的53%，創(chuàng)下近十年以來最低水平，但成交量卻高于去年。

　　從市場未來預(yù)期看，北京的純商品房住宅供應(yīng)量也處于下降趨勢。截至昨天，今年北京土地市場共成交47宗商品房住宅用地，總面積為836萬平方米。有分析指出，地塊中包含多種配建，實際商品房住宅用地合計只有280萬平方米，未來能夠供應(yīng)形成的商品房住宅只有20000多套。由于新建商品房住宅供應(yīng)量減少，北京樓市將進入存量房階段。

　　縱觀全國樓市，一方面，“樓市去庫存”正在被前所未有的重視，另一方面，北京上海這樣的一線城市已經(jīng)進入或者早就已經(jīng)進入存量房階段，樓市冰火兩重天，區(qū)域分化加劇。在這種情況下，相應(yīng)的政策也不可以“一刀切”，要更有針對性，供需兩端發(fā)力、分而治之才是解決之道。

　　12月14號召開的中央政治局會議，再次重點討論樓市去庫存，以致業(yè)內(nèi)猜測樓市去庫存可能會成為今年中央經(jīng)濟工作會議重要內(nèi)容。媒體報道，住建部等部門，已在醞釀多項“樓市去庫存”的技術(shù)手段，并將其提交中央經(jīng)濟工作會議討論。

　　而在北京上海等一線城市，除了新建商品房住宅供應(yīng)量日益減少，今年以來凸顯的結(jié)構(gòu)性矛盾也值得關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，北京11月單月的土地成交創(chuàng)歷史記錄，成交土地19宗，成交額高達(dá)561億元，10月豐臺區(qū)拍出的一塊地部分樓面價格高達(dá)7.5萬/平方米；上海，11月25號拍出的樓面價達(dá)到4.9萬元/平方米，次日又現(xiàn)“地王”……業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市未來將出現(xiàn)兩大特點：一是供應(yīng)減少，二是豪宅化。

　　在一線城市，大量普通住宅豪宅化，剛需人群無力承擔(dān)動輒9、10萬甚至15萬每平方米的價格，在投資投機需求已經(jīng)基本退出市場的情況下，這部分房源同樣面臨過剩的風(fēng)險。

　　樓市的穩(wěn)定對于我們的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型調(diào)整意義重大，針對樓市區(qū)域分化的日趨嚴(yán)重，針對不同城市的特點，政策的發(fā)力需要更加細(xì)分和精準(zhǔn)。

　　關(guān)于這個話題，經(jīng)濟之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭作出評論。

　　經(jīng)濟之聲：今年北京上海等一線城市樓市明顯回暖，但成交火熱的背后供應(yīng)減少也是不爭的事實，同時，下半年房地產(chǎn)市場繞不開的關(guān)鍵詞是“地王”，在三四線城市庫存持續(xù)承壓的同時，一線城市陸續(xù)天價成交的地塊也引人關(guān)注。供應(yīng)減少加上豪宅化，您對一線城市樓市的情況如何判斷？

　　楊紅旭：一線城市需求旺盛，但土地資源稀缺，有限的宅地供應(yīng)多數(shù)偏向于豪宅化，這樣就會導(dǎo)致未來一線城市的房價依然強勢。從中長期來看，價格還會繼續(xù)上漲，而且豪宅所占的比重會進一步上升。這樣就使市場兩極分化，一方面高端市場的比例增加，另一方面中低端的項目會減少。一部分中低端的需求可能要跑到遠(yuǎn)郊或者購買政府保障類的產(chǎn)品，另外一部分鋼需中小戶型追求者將會進入到二手房市場。所以，新房趨于高端化，價格也趨于上漲，這是一線城市樓市的量價走勢。

　　經(jīng)濟之聲：一線城市這種高端化未來會不會也會面臨過剩的風(fēng)險？

　　楊紅旭：長期來看是沒有必要擔(dān)心的。市場有一個自我調(diào)節(jié)的機制，當(dāng)供應(yīng)量持續(xù)增加之后，其中有的項目就賺不到錢、甚至虧損。但是短期來看確實有隱憂，比如北京，過去2年，尤其是今年下半年，高價地特別多，四環(huán)、五環(huán)樓面價達(dá)到5萬元左右，甚至以上。有人測算，北京市未來幾年將有50個項目的單價達(dá)到10萬+的水平。這么多豪宅項目同時入市，而北京市場的高端需求有限，會使這類項目的銷售周期進一步拉長，企業(yè)想賺錢的難度系數(shù)是比較大的，或者賣的比較慢、或者賣不動，盈利的前景并不容樂觀。但是，因為很多企業(yè)在三四線城市沒法拿地，它只能在一線城市搶地，這也是區(qū)域分化帶來的一種扭曲的市場格局和結(jié)果。

　　經(jīng)濟之聲：未來針對一線城市的樓市政策應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？

　　楊紅旭：三四線城市庫存高，可能還會有新政出來，進一步刺激需求。但是一線城市價格比較高，尤其是今年深圳價格狂漲6、7成，上海漲了30%，北京漲了10%-15%了。在這種情況下，一線城市的限購不會放松，房貸優(yōu)惠也不會有很多。在未來一段時間新出臺的政策當(dāng)中，不會包含一線城市，一線城市繼續(xù)保持目前的偏緊的調(diào)控態(tài)勢。

　　經(jīng)濟之聲：再來關(guān)注部分二線、主要是三、四線城市的情況，這些城市的去庫存成為近期關(guān)注的最大熱點之一。在供給側(cè)改革的背景下，明年針對這些城市去庫存、穩(wěn)定市場的政策還有可能會從哪些方面發(fā)力？

　　楊紅旭：第一，少建安置房、保障房，讓地方政府爭取收購一些存量房用作安置和保障。第二，針對農(nóng)民工市民化，地方政府應(yīng)該在戶籍制度改革、住房制度改革、宅基地流轉(zhuǎn)等方面加快改革力度，使這些農(nóng)民工能夠更好的、更有條件去中小城市購房、落戶。第三，還要看一些短期政策，我認(rèn)為信貸還可以進一步放松，還有進一步加快公積金證券化的推進進程，另外財稅還可以進一步放松和降低成本。