去庫存仍是主基調 三四線城市建房"根本停不下來" 

  “三四線城市不能再建房了”——在三四線城市持續(xù)庫存高企、房價下跌的背景下，業(yè)內大佬拋出的這一論調還是在市場上引起了不小的波瀾。從最新數據來看，樓市延續(xù)分化態(tài)勢，多數三四線城市房價繼續(xù)下跌，去庫存的形勢依然嚴峻。

    不過，三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續(xù)堅守等待黎明，每家房地產企業(yè)都會有自己的考量。而市場的洗牌，也給了一些企業(yè)重新布局和轉型調整的機會。

    三四線城市去庫存仍是主基調

    城市之間房地產市場的分化態(tài)勢依舊，在一線城市房價全線上漲的情況下，多數三四線城市還處于下跌通道，去庫存的壓力不減。

    國家統(tǒng)計局近日公布的70個大中城市住宅銷售價格數據顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數據看，一線城市房價持續(xù)上漲，絕大多數二線城市房價環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數三線城市房價環(huán)比由降轉升。

    一二線城市房地產市場回暖態(tài)勢顯現。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱，一線城市已經連續(xù)9個月出現去庫存周期低于12個月水平的現象，去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。

    而三四線城市庫存高企的嚴峻形勢卻沒有得到根本扭轉。中國指數研究院的最新報告認為，當前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數三四線城市處于快速擴張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。

    對于后期市場行情，中國指數研究院的分析認為，三四線城市人口平均增量及平均增長率遠不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現象嚴重，潛在購房需求有逐漸放緩的趨勢，造成房地產市場供應過剩、庫存高企，未來市場仍將延續(xù)去庫存的主基調。

    但也有分析人士認為不必過于悲觀。嚴躍進表示，三四線城市的高庫存主要是過去幾年形成的，這幾年在土地管控下，其實沒大幅度上升，去庫存壓力也沒有想象大。后期三四線城市房價總體會有企穩(wěn)和弱反彈可能。

    不能再建還是“停不下來”

    對于三四線城市的房地產開發(fā)商而言，在當前庫存高企情況下，是否繼續(xù)開發(fā)建設成為一個問題。近期，有報道稱，王健林和宗慶后等紛紛表態(tài)，二、三、四線城市不能再建房子了。沒有產業(yè)支撐和人流物流集聚的房地產開發(fā)，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風險就越大。

    從當前投資情況來看，三四線城市的投資增速持續(xù)回落，一定程度上印證了“大佬”們的觀點。中國指數研究院的數據顯示，2014年及2015年以來，各線城市房地產開發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢，其中，三四線城市房地產開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平。今年1至8月，三四線城市房地產開發(fā)投資同比增速僅為0.9%。

    面對低迷的市場行情，一些開發(fā)商不得不延緩開發(fā)進度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費。比如，湖南某縣一個最大的樓盤，規(guī)劃建筑面積70多萬平方米，廣告上也宣稱是“超級大盤”。由于市場不景氣，目前這個項目進展緩慢，已建成的大約只有1/5，開發(fā)商已經暫停了后續(xù)開發(fā)。

    然而，房地產開發(fā)并非一輛可以隨時靠邊的“汽車”。“根本停不下來。”湖南長沙一位房地產開發(fā)商說，三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設新項目，才能保證資金鏈不會斷裂。

    此外，在三四線城市，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤爛尾、經濟糾紛等一系列問題，地方政府會采取更多的救助政策，幫助房地產項目順利復工并交房。

    隨著整個房地產市場回暖以及政府出臺的一系列樓市新政，企業(yè)開發(fā)建設信心已有所提振。湖南省的數據顯示，前三季度在利好政策刺激下，房地產開發(fā)投資初步企穩(wěn)。全省房地產開發(fā)投資1861.38億元，下降6.5%，降幅與前8月相比沒有進一步擴大。

    繼續(xù)布局還是選擇退出

    長遠來看，房地產開發(fā)商在三四線城市是進還是退，成為一個需要在戰(zhàn)略層面進行思考的問題。

    湖南省經濟地理研究所副所長王義高認為，三四線城市房地產市場遠沒未到飽和程度，只是短時間內房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國土資源綜合開發(fā)，三四線城市還有很大的市場空間。

    一家在湖南多個市州布局的知名房企負責人說，全國房地產市場有70%左右的份額在三四線城市，“就近城鎮(zhèn)化”的政策將為三四線城市帶來持續(xù)活力。今后企業(yè)將持續(xù)在三四線城市投資發(fā)展，進入湖南每一個市州。

    有的企業(yè)則持觀望態(tài)度。一家全國百強房企湖南公司負責人告訴記者，他們的戰(zhàn)略是深耕長沙這樣的省會城市以及其他有潛力的二線城市，暫時不會考慮三四線城市。

    對于三四線城市的大量小開發(fā)商而言，進退更多是無奈的選擇。記者在湖南中部縣級市了解到，幾年前開發(fā)商拿地時對形勢估計過于樂觀，沒想到市場行情變化這么大，不得不趕緊“抽身”。前幾年大大小小的房地產開發(fā)公司有35家，今年通過年檢的只有14家。

    業(yè)內人士認為，堅守三四線城市的房企，未來在開發(fā)策略上需要有所調整。湖南正大行房地產代理公司總經理任澤認為，在三四線城市，大的開發(fā)商并不一定比小公司活得好。房企一方面要盡快去庫存，保持項目良性發(fā)展，另一方面要找準每個城市的定位，吸收本地的購買力，尋求新的增長點。

    同時，還需完善三四線城市房地產市場“生態(tài)鏈”。洪福侖山商業(yè)地產機構總經理助理劉新顏認為，一二線城市有完備的房產銷售團隊、代理商、中介進行策劃和推廣，形成了一個生態(tài)系統(tǒng)。三四線城市即使有好房子，卻難深入潛在客戶群以及廣大農村，推廣力度遠遠不能滿足市場需求。記者 白田田