記者 朱楠

    加息、“國(guó)八條”政策合力，重點(diǎn)城市三月成交量同比全線(xiàn)下滑

    就在3月樓市成交略有回暖跡象之時(shí)，央行再次揮出加息利劍，自4月6日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。雖然連續(xù)加息劍指通脹，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，日益緊縮的信貸政策無(wú)疑將給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大影響，在調(diào)控和加息的政策合力下，二季度或?qū)⒂瓉?lái)樓市拐點(diǎn)。

    重點(diǎn)城市成交量同比全線(xiàn)下滑

    3月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但相比去年同期明顯回升乏力。中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲。青島、蘭州等12城市漲幅逾50%，包頭、大連等五個(gè)城市漲幅逾100%。成交量下跌的城市中，?？诘畲?，為88.03%，成都次之。

    雖然大部分城市成交量環(huán)比上漲，但是相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。值得關(guān)注的是，所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市同比全線(xiàn)下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

    政策調(diào)控下，就全國(guó)而言房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下滑。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城市中，82個(gè)城市3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。重點(diǎn)城市中重慶價(jià)格變化幅度較大，漲幅為18.52%，其余城市皆維穩(wěn)難降。京、滬、深、廣四大一線(xiàn)城市3月房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)環(huán)比小幅下降，其中上海降幅最大，環(huán)比下降7.6%。二線(xiàn)城市中，寧波價(jià)格下跌29.06%，其余城市未見(jiàn)明顯波動(dòng)。

    “在一季度的一系列政策調(diào)控之下，今年上海2、3月份樓市成交量創(chuàng)下了6年來(lái)同期最低水平。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，在樓市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等個(gè)別開(kāi)盤(pán)價(jià)降低20%上市，就引來(lái)了排隊(duì)搶購(gòu)，表明開(kāi)發(fā)商試探性的小幅降價(jià)已獲得市場(chǎng)追捧。“因此，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在觀望，3月仍有大量項(xiàng)目拖延至4月以后再開(kāi)盤(pán)，等待市場(chǎng)進(jìn)一步回暖后可以少降價(jià)或不降價(jià)就能達(dá)到熱銷(xiāo)。”薛建雄表示。

    二季度樓市難逃價(jià)格調(diào)整

    而4月初這次加息的如期而至，雖然直接原因是為了抵抗通脹壓力加大和負(fù)利率的加劇，但實(shí)際效果上，無(wú)疑將使樓市調(diào)控效力進(jìn)一步加強(qiáng)，促使樓市價(jià)格拐點(diǎn)的到來(lái)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，此次加息是去年至今的第四次、今年的第二次加息，如果說(shuō)前面三次加息尚屬“溫水煮蛙”，那么這次加息可能是本輪加息周期次數(shù)過(guò)半的“分水嶺”。楊紅旭認(rèn)為，任何一次調(diào)息進(jìn)程在過(guò)半后才會(huì)對(duì)樓市形成明顯影響，尤其最后一次調(diào)息完成，往往會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。而本次調(diào)息周期與以往不同，在周期展開(kāi)之前已開(kāi)始一波波嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，因此只要加息次數(shù)過(guò)半(本輪可能加6-8次)，就會(huì)與樓市調(diào)控形成政策合力，對(duì)房企資金鏈緊縮顯著，同時(shí)也抑制了個(gè)人房貸。楊紅旭預(yù)計(jì)，二季度樓市將現(xiàn)促銷(xiāo)潮，4、5月份樓市拐點(diǎn)必將出現(xiàn)。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認(rèn)為，本次加息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響將大于購(gòu)房者。由于年初調(diào)控政策已對(duì)購(gòu)房首付比例及限購(gòu)門(mén)檻雙雙提高，交易中貸款比例正在縮??；同時(shí)目前市場(chǎng)上主要購(gòu)買(mǎi)力由剛需及置換客構(gòu)成，這兩類(lèi)群體受加息影響均較小。但從開(kāi)發(fā)商角度而言，隨著加息力度的加大，開(kāi)發(fā)商資金鏈必將隨之緊縮，部分房企或在二季度提前放棄觀望，采取降價(jià)促銷(xiāo)的手段來(lái)加速資金回籠，保證資金鏈的安全。

    中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心也認(rèn)為，連續(xù)的加息使房企借貸成本上升，房企資金壓力漸顯隱憂(yōu)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，雖然大多數(shù)房企的目前資金壓力尚未顯現(xiàn)，但已開(kāi)始加快融資步伐，近期中原監(jiān)測(cè)的標(biāo)桿房企中已有多家公布了融資計(jì)劃。

    長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，二季度中旬各地價(jià)格調(diào)整應(yīng)展開(kāi)，行業(yè)有望真正迎來(lái)谷底。