原標(biāo)題：順?lè)宕筚u資產(chǎn) 29套房“白菜價(jià)”藏著哪些秘密

一張北京西四環(huán)“白菜價(jià)賣房”的截圖在朋友圈激起不小波瀾。截圖顯示，由于產(chǎn)權(quán)所屬公司轉(zhuǎn)型，位于電視劇《家有兒女》拍攝地——海淀區(qū)定慧寺北京印象小區(qū)1號(hào)樓，有29套70年產(chǎn)權(quán)住宅商品房拋售，所有房源均價(jià)在5.5萬(wàn)-5.8萬(wàn)元/平方米之間。北京商報(bào)記者經(jīng)多方問(wèn)詢和實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，受“商住兩用”影響，1號(hào)樓“低價(jià)賤賣”屬實(shí)。但這29套“賤賣房源”身上還背負(fù)著超1億元的“捆綁抵押”名份，背后的北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館似乎不只賣樓這么簡(jiǎn)單。

住宅性商用房升值有限

北京商報(bào)記者了解到，此次出售的29套房源歸屬于北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館。京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館將出售位于2、3、4層的包間及部分員工宿舍，除4層出售7套房屋外，2-3層均為整層出售，每層11套。從改造后圖紙來(lái)看，所有房源價(jià)格均在5.5萬(wàn)-5.8萬(wàn)元/平方米之間。最小戶型為58.5平方米，報(bào)價(jià)340萬(wàn)元；最大275平方米，報(bào)價(jià)1515萬(wàn)元。

酒店的2、3層仍為包間模樣，均未進(jìn)行改裝。鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，此前酒店為經(jīng)營(yíng)需要，曾將其內(nèi)部格局全部打通。目前中介方正在進(jìn)行評(píng)估，“如果適合居家，酒店可能需要改造基本格局后再出售。”

11月11日，當(dāng)北京商報(bào)記者再訪北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館時(shí)，工作人員表示，出于經(jīng)營(yíng)考慮，暫不單獨(dú)接待看房者。“目前29套房源尚未進(jìn)入簽約程序，唯一一次集體看房已于上周六結(jié)束，短期內(nèi)不再安排看房事宜。”前述經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

多家房產(chǎn)中介告訴北京商報(bào)記者，該樓房源價(jià)格便宜確屬實(shí)情。從方位來(lái)看，順?lè)逅鶎俚?號(hào)樓雖與其余六棟同屬北京印象住宅樓，但因其建成以來(lái)一直屬于住宅性質(zhì)商用房，樓體并不全在小區(qū)之內(nèi)。東臨西四環(huán)北路，北望阜成路，往來(lái)車輛較多，環(huán)境也相對(duì)嘈雜。

其次，由于該樓自建成以來(lái)一直用于商務(wù)辦公，物業(yè)管理成本較高，因此，雖與小區(qū)內(nèi)其他樓棟同歸金地物業(yè)管理，但單戶物業(yè)費(fèi)為4.56元/平方米，單位平方米計(jì)價(jià)高出其他樓棟近兩元。按照此次出售58.5平方米最小戶型計(jì)算，年均物業(yè)費(fèi)大約為3200元，高出小區(qū)內(nèi)其他同戶型房屋近1400元/年。目前，大部分樓層正在施工，樓道內(nèi)粉塵彌漫、電鉆聲轟鳴。施工人員表示，此次裝修目的正是將部分商務(wù)房改裝成居家。

“這幾年，同小區(qū)內(nèi)的其他樓房均價(jià)皆高于此樓，在6萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米不等。1號(hào)樓房?jī)r(jià)基本沒(méi)變過(guò)。”鏈家另一位工作人員說(shuō)，目前樓內(nèi)早有住戶搬進(jìn)其他企業(yè)舊址，成交價(jià)格也是這樣。“可以考慮自己住。但如果想升值，可能性不大。”

按照鏈家工作人員的說(shuō)法，該樓雖屬住宅性質(zhì)，但自2003年建成之后一直用于商務(wù)辦公，但如今已不會(huì)再有商家入駐，即便入駐也面臨無(wú)法注冊(cè)的困境。商駐已不可能，而住宅用仍需改造，房源升值壓力較大。

不僅如此，鑒于改造后的民居屬性是商改住宅。經(jīng)鏈家、中原地產(chǎn)及我愛(ài)我家等機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)，這批待售房源尚未安裝燃?xì)?，且不提供集中供暖，主要使用中央空調(diào)。“目前可確認(rèn)的是，順?lè)鍟?huì)改造房屋基本格局；燃?xì)庹谇⒄勚?，但有可能將由用戶自行改造。而?duì)中央空調(diào)，統(tǒng)一改造的可能性比較小。”

疑為捆綁抵押資產(chǎn)

在與多位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交流過(guò)程中，北京商報(bào)記者獲悉，目前北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館名下的這29套房源尚且作為1.2億元（一說(shuō)1.5億元）資產(chǎn)捆綁抵押在銀行。“只有在房產(chǎn)出售幫助企業(yè)還清銀行貸款后，房源解押，買賣雙方才能正常過(guò)渡到網(wǎng)簽和落戶階段。”

對(duì)此，北京商報(bào)記者聯(lián)系了北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館方面 ，但對(duì)方工作人員表示并不清楚上述房源的具體情況。截至發(fā)稿，北京商報(bào)記者通過(guò)查詢北京市規(guī)自委、北京產(chǎn)權(quán)交易所，尚未發(fā)現(xiàn)此房源的抵押信息。

卓緯律師事務(wù)所律師許冠男分析指出，如果此次質(zhì)押的29套房源抵押權(quán)人為同一個(gè)，而當(dāng)初辦理抵押合同也是同一份的話，房產(chǎn)部門或需要債權(quán)人確認(rèn)，抵押擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)清償，“但這就要求全部清償，債權(quán)人才會(huì)做這樣的確認(rèn)”。

“這種情況下，買賣雙方之間將會(huì)在簽完合同后，約定專款專用，賣房將買方付款用于銀行解除抵押，解押完成后，買賣雙方即可辦理過(guò)戶手續(xù)。”北京市東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師李松表示。

“對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，正常情況下，在過(guò)戶之前，就算購(gòu)房者繳納了房屋全款，也會(huì)凍結(jié)在銀行，直到過(guò)戶手續(xù)辦理完畢，才會(huì)解凍。”我愛(ài)我家工作人員表示，如果順?lè)逍枰觅?gòu)房者的全款房資辦理解壓，雙方還會(huì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確了過(guò)戶日期，出現(xiàn)逾期仍未過(guò)戶的情況，理論上，購(gòu)房者可以對(duì)售房者追究法律責(zé)任。

根據(jù)目前北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館方面公布的消息來(lái)看，購(gòu)房者需在交易時(shí)付全款。如果按鏈家提供的房源價(jià)格來(lái)看，在此次交易的29套房源中，最低價(jià)為340萬(wàn)元小戶型；最大戶型報(bào)價(jià)達(dá)1515萬(wàn)元；還有16套房源在500萬(wàn)-1000萬(wàn)元之間。29套房源合計(jì)報(bào)價(jià)超2.5億元。

順?lè)?ldquo;此一時(shí)彼一時(shí)”？

樓上29套房源“白菜價(jià)”出售，并沒(méi)有影響一層酒店正常營(yíng)業(yè)。北京商報(bào)記者通過(guò)大眾點(diǎn)評(píng)搜索到該酒店，顯示評(píng)論1597條，人均消費(fèi)327元。這家酒店自2004年4月已被平臺(tái)收錄，至今已有15年。

不斷“瘦身”的北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館，能夠從消費(fèi)者反饋中看出變化。翻閱平臺(tái)上用戶點(diǎn)評(píng)，時(shí)不時(shí)便可看到消費(fèi)者感慨順?lè)遄兊?ldquo;親民”。

10月30日，一位打“五星”的消費(fèi)者稱：“以前的順?lè)?，一頓飯沒(méi)個(gè)大幾千根本吃不飽，近幾年餐飲行業(yè)走下坡路，很多高大上的知名館子都開(kāi)始走親民路線。”

相比消費(fèi)者的觀感，工商信息的變化則不是“親民”這么簡(jiǎn)單。天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京順?lè)遒F賓商務(wù)會(huì)館的母公司順?lè)屣嬍尘频旯芾砉煞萦邢薰境闪⒂?993年，注冊(cè)資本達(dá)1億元。

11月12日，北京商報(bào)記者就產(chǎn)權(quán)抵押?jiǎn)栴}致電順?lè)屣嬍尘频旯芾砉煞萦邢薰?。自稱該公司律師的張明在電話中回應(yīng)稱：“具體情況不掌握，沒(méi)有相關(guān)信息可以透露……接受采訪需要經(jīng)過(guò)老板同意。”

張明所稱“老板”系公司法人中國(guó)香港籍商人何勤剛，其名下共有公司51家，涉及旅游、餐飲、娛樂(lè)休閑、酒店管理、投資實(shí)業(yè)等領(lǐng)域。資料顯示，2014年3月-2017年3月期間，何勤剛擔(dān)任法人的兩家企業(yè)出現(xiàn)過(guò)土地抵押情況，其中一宗地塊位于西城區(qū)蓮花池東路，為順?lè)屣嬍尘频旯芾砉煞萦邢薰舅小?/p>

同時(shí)，何勤剛名下企業(yè)股權(quán)出質(zhì)行為發(fā)生時(shí)間也主要集中于2014-2018年間。在其名下8條股權(quán)出質(zhì)企業(yè)信息中，除有一次出質(zhì)人為大連德旭經(jīng)貿(mào)有限公司外，剩余7次股權(quán)出質(zhì)行為出質(zhì)人均為順?lè)屣嬍尘频旯芾砉煞萦邢薰尽４送?，還有兩家公司——大連順?lè)屣嬍秤邢薰竞捅本╉樂(lè)遴l(xiāng)村休閑俱樂(lè)部有限公司，分別于2016年和2019年因未履行相關(guān)協(xié)議和法律義務(wù)，被最高法列為失信公司。

北京商報(bào)記者 陶鳳 劉瀚琳