5月北京預(yù)計(jì)將有36個(gè)商品房項(xiàng)目入市，其中純新盤達(dá)12個(gè)；僅有密云、平谷兩個(gè)住宅項(xiàng)目低于3萬(wàn)元/平方米。

　　無(wú)論是此前成功“搶跑”，還是乘勢(shì)追擊，北京多個(gè)樓盤都已摩拳擦掌等待在5月份入市。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目情況來(lái)看，北京樓市將迎來(lái)一個(gè)相對(duì)紅火的五月是大概率事件。

　　供應(yīng)提速

　　盡管截至目前，市場(chǎng)走勢(shì)節(jié)節(jié)高升，但隨之而來(lái)的傳統(tǒng)“紅五月”，對(duì)于大多數(shù)房企而言，都是不可錯(cuò)過(guò)的銷售窗口期。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，5月北京預(yù)計(jì)將有36個(gè)商品房項(xiàng)目入市，除了以天恒金融街公園懿府、金玉府為代表的老項(xiàng)目推新之外，純新盤的入市節(jié)奏也明顯加快，出現(xiàn)了天恒世界集、國(guó)瑞境界等12個(gè)純新盤，這一數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)造了今年以來(lái)的階段性峰值。

　　某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，多數(shù)項(xiàng)目都想借助現(xiàn)階段的上升通道拼一把。據(jù)記者觀察，有不少“塵封多年”的項(xiàng)目也加入到即將在5月推盤的隊(duì)列中。例如位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的凱德錦繡慈云壹號(hào)，距離項(xiàng)目上一次開盤已經(jīng)超過(guò)兩年，本次將要加推的是94-230平方米的精裝產(chǎn)品，盡管目前價(jià)格尚未對(duì)外公布，但凱德錦繡小區(qū)的二手房目前已接近7萬(wàn)元/平方米；同樣“雪藏”多年的別墅老盤、位于順義后沙峪的魯能優(yōu)山美地，也打算在5月推出D區(qū)，目前報(bào)價(jià)為2500萬(wàn)-8000萬(wàn)元/套。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，進(jìn)入4月份之后，雖然二手市場(chǎng)開始出現(xiàn)回落，但是新房市場(chǎng)的成交依然保持上升勢(shì)頭。因此，供應(yīng)的快速回升主要是受到強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)。

　　普宅難尋

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)在5月入市的項(xiàng)目中，位置上仍以四環(huán)外為主；有超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目都表示開盤價(jià)格“待定”，但從已經(jīng)明確開盤價(jià)格的項(xiàng)目來(lái)看，項(xiàng)目的定價(jià)明顯更加“開放”。值得一提的是，除了在密云和平谷兩個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)還能搜尋到低于3萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目，在其他區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)很難看到普通住宅的身影。

　　據(jù)記者了解，5月，西城、朝陽(yáng)、海淀以及豐臺(tái)四個(gè)區(qū)共有10個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，從預(yù)計(jì)售價(jià)來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目都已步入高端豪宅的行列。其中，位于東三環(huán)農(nóng)展館的北京壹號(hào)院，預(yù)計(jì)售價(jià)為16.5萬(wàn)元/平方米；位于西四環(huán)中路118號(hào)的紫辰院，其最后一棟樓王產(chǎn)品也將邁入10萬(wàn)+的行列。此外，包括以純新盤首次亮相的香山四季，報(bào)價(jià)已達(dá)到8萬(wàn)元/平方米；位于海淀區(qū)的前海中金公館、冠城大通百旺府等項(xiàng)目，雖然尚未定價(jià)，但從其所處的地理位置和前期價(jià)格來(lái)看，也都是高端項(xiàng)目的種子型選手。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從4月出臺(tái)的2016北京土地供應(yīng)計(jì)劃中可以看出，未來(lái)中心城區(qū)土地供應(yīng)將進(jìn)一步減少，未來(lái)供應(yīng)的不足使得這類高端項(xiàng)目雖然售價(jià)較高，但仍具備一定市場(chǎng)接受度。

   ■ 典型樓盤

　　金玉府

　　單價(jià)7.5萬(wàn)元“學(xué)府房”有吸引力

　　5月份，不少售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的高端改善型項(xiàng)目將入市，這將讓北京豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

　　“由于經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境不能夠支撐市場(chǎng)持續(xù)向好，不少房企都在把業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)向前趕。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，房企對(duì)今年下半年的市場(chǎng)沒(méi)有把握，所以會(huì)采用一些不同于往年的銷售節(jié)奏，這使得不少豪宅項(xiàng)目將在5月集中開盤。

　　比如，位于海淀的金玉府，據(jù)該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在5月份推出110套房源，售價(jià)在7.5萬(wàn)元/平方米左右，目前已經(jīng)開始蓄客。不過(guò)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目開發(fā)商顯得并不擔(dān)心。“金玉府受到?jīng)_擊的可能性不大。因?yàn)轫?xiàng)目處于海淀區(qū)，在位置上具有很好的優(yōu)勢(shì)。我們選擇在5月開盤也沒(méi)有什么特殊原因，只不過(guò)是公司正常的銷售節(jié)奏。”金玉府項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“項(xiàng)目配有幼兒園和十一學(xué)校的初中等教育配套，均屬本校直管。這種學(xué)府類產(chǎn)品對(duì)于30-45歲、有子女的家長(zhǎng)是很有吸引力的，而且價(jià)位也處于合理區(qū)間范圍內(nèi)。”

　　據(jù)了解，目前，海淀在售住宅項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。目前金玉府的主力客群除了傳統(tǒng)意義上來(lái)自西部海淀、中關(guān)村以及金融街附近的人群之外，對(duì)東部有著子女教育需求的置業(yè)者也有很大的吸引力。

　　天恒世界集

　　區(qū)域稀缺平層商住單價(jià)3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元

　　無(wú)論是高調(diào)宣布年內(nèi)推出十二盤聯(lián)動(dòng)，還是舉辦樂(lè)跑活動(dòng)，或者發(fā)布《天恒世界集互聯(lián)網(wǎng)+健康社區(qū)白皮書》，推出國(guó)內(nèi)首個(gè)5G體系健康社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；這一系列的動(dòng)作，都在為即將入市的天恒世界集暖場(chǎng)。

　　位于大興西紅門區(qū)域的天恒世界集，主打地鐵精裝公寓概念，在即將到來(lái)的5月將全面亮相。據(jù)悉，天恒世界集一期產(chǎn)品為80-100平方米的精裝平層產(chǎn)品，層高3.3米，目前均價(jià)預(yù)計(jì)為3萬(wàn)-3.5萬(wàn)元/平方米；此外，項(xiàng)目下半年還計(jì)劃推出47-75平方米的LOFT。

　　“原本去年就計(jì)劃入市，因?yàn)楣こ踢M(jìn)度的原因才拖到今年。能夠在5月入市，對(duì)于項(xiàng)目本身而言也是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。”據(jù)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，北京LOFT產(chǎn)品的供應(yīng)量很大，但居住屬性更強(qiáng)的平層商住產(chǎn)品不多，所以在市場(chǎng)上的熱度也很高。“天恒世界集從3月中下旬開始排卡，現(xiàn)在就達(dá)到400多張，而一期推出的總量也只有200套左右。”

　　在住宅供應(yīng)量持續(xù)減少的現(xiàn)狀之下，商住產(chǎn)品正在成為北京樓市的中流砥柱，今年3月北京商住成交首次超過(guò)了普宅。

　　“如果通州商住產(chǎn)品也被納入限購(gòu)行列，將對(duì)通州商住成交產(chǎn)生較大影響。”某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦政策出臺(tái)，部分需求則將轉(zhuǎn)移至其周邊大興、順義等區(qū)域，刺激這些區(qū)域的商住項(xiàng)目積極入市接收外溢需求。

　　華潤(rùn)·悅景灣

　　5月中旬開盤 將有優(yōu)惠折扣

　　作為位于門頭溝的商住項(xiàng)目，華潤(rùn)·悅景灣同樣面臨著一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。日前，記者了解到，該項(xiàng)目將于5月中旬推出新一期LOFT。

　　“目前我們項(xiàng)目的最終優(yōu)惠還沒(méi)有確定，不過(guò)針對(duì)不同的產(chǎn)品和不同的付款方式，我們都會(huì)給出客戶一定的折扣。” 華潤(rùn)·悅景灣項(xiàng)目銷售人員表示，此次推出的戶型與上期相同，依然是以33-70平方米的LOFT為主；預(yù)計(jì)均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米。

　　另?yè)?jù)了解，目前悅景灣的主力客群為工作、生活在京西和西北部的剛需人群，以25-35歲的年輕人為主，大部分是單身或是年輕夫妻，他們的購(gòu)買能力有限，因此往往愿意選擇LOFT作為過(guò)渡?；诖?，華潤(rùn)·悅景灣攜手愛(ài)空間推出988元/平方米的定制化精裝修服務(wù)，給客戶提供多種定制選擇。項(xiàng)目銷售人員透露，目前悅景灣的認(rèn)籌情況非常不錯(cuò)。

　　不過(guò)也有一些房企人士分析認(rèn)為，華潤(rùn)·悅景灣這一類的商住項(xiàng)目表現(xiàn)活躍與市場(chǎng)大環(huán)境也是有一定關(guān)聯(lián)的。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在5月預(yù)計(jì)入市36個(gè)項(xiàng)目，其中商住項(xiàng)目的數(shù)量就占了10個(gè)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，“去年北京住宅供地趨于減少，再加上產(chǎn)品高端化的趨勢(shì)，使得剛需和剛改人群所面臨的可選擇面非常狹窄，只有往商住類產(chǎn)品分流。此外，目前通州商住限購(gòu)并沒(méi)有官方回應(yīng)，而此前對(duì)于通州住宅進(jìn)行限購(gòu)也是政府從減少區(qū)域泡沫的初衷出發(fā)，希望投資需求在區(qū)域中占比更低，這一類措施不太可能在北京其他區(qū)域推行，因此也沒(méi)有恐慌的必要。”

　　■ 觀察

　　供需失衡商住成主角

　　在采訪過(guò)程中，多位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都不約而同地表達(dá)出對(duì)于今年上半年樓市持續(xù)上行的判斷。而作出這種判斷的根據(jù)源于供需市場(chǎng)的變化。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2014年和2015年在土地供給上向民生類用地的自住房和保障房?jī)A斜，保障類住宅產(chǎn)品供地較大，擠占了商品住宅用地面積，導(dǎo)致這兩年北京出讓的商品住宅面積僅有500萬(wàn)平方米。供地減少，開發(fā)商無(wú)米下炊，傳導(dǎo)到商品住宅市場(chǎng)上便是供應(yīng)減少。而由供地不足到住宅供應(yīng)減少的傳遞效果最終在2016年開始顯現(xiàn)。在庫(kù)存不斷下滑、供需嚴(yán)重失衡的市場(chǎng)背景下，北京房?jī)r(jià)漲速開始加快。

　　“北京純商品住宅的供需比低至1:3，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足購(gòu)房需求，加之北京執(zhí)行的嚴(yán)格限購(gòu)，促使部分剛需及剛改購(gòu)房客群轉(zhuǎn)而選擇商住產(chǎn)品，商住產(chǎn)品成交量不斷上升，并占到市場(chǎng)交易的主體。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅表示。

　　另?yè)?jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京住宅市場(chǎng)當(dāng)中商住產(chǎn)品共實(shí)現(xiàn)成交4656套，創(chuàng)下有史以來(lái)的月度銷量新高，占到當(dāng)月全部商品住宅成交量的比重高達(dá)51%，這是商住產(chǎn)品的成交量首次超過(guò)住宅類產(chǎn)品，并因此成為北京樓市的主角。

　　但商住產(chǎn)品仍未能有效補(bǔ)充北京樓市庫(kù)存告急的現(xiàn)狀。按照此前6個(gè)月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推，北京66576套商品住宅庫(kù)存的去化周期僅為8個(gè)月，已經(jīng)瀕臨8-10個(gè)月合理去化周期的底線。

　　“這一段時(shí)間，購(gòu)房人的熱情很高，無(wú)論是市場(chǎng)的預(yù)期還是經(jīng)濟(jì)的大勢(shì)，都讓大家對(duì)除了房產(chǎn)以外的投資方式更加謹(jǐn)慎。”某房企負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　郭毅判斷，盡管2016年北京商品住宅計(jì)劃供地量增加了100公頃，但一方面計(jì)劃落實(shí)到實(shí)際供地量能否明顯增加尚是未知數(shù)；另一方面出于商品住宅開發(fā)的周期性原因，此前的供地不足將導(dǎo)致2016年和2017年出現(xiàn)商品住宅供給大幅減少的窘境，這將導(dǎo)致北京房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭難以抑制。（記者 李捷 陳禹銘）