租期未到 新房主無權(quán)攆人？

律師:不能否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在

□周刊記者  胡江濤  侯岱君 

案例1：

買的房子里住著別人

市民陳先生在市區(qū)為父母選購了一套二手房，當(dāng)買賣雙方簽訂協(xié)議，并辦理完過戶手續(xù)后，陳先生卻發(fā)現(xiàn)有人在房子里居住。

經(jīng)詢問，陳先生得知，原房東在房屋過戶之前，把房子租賃給了他人，租期還有7個(gè)多月。

陳先生以自己購買了房屋，擁有所有權(quán)為由，要求租房人搬離。租房人認(rèn)為，他交納了房屋租賃費(fèi)用，有權(quán)居住，讓陳先生找原房東解決問題。陳先生隨即聯(lián)系原房東，但原房東不愿與陳先生見面。

無奈，陳先生聯(lián)系上律師。律師說，如果承租人和原房東簽訂了正規(guī)協(xié)議，簽協(xié)議日期在房屋過戶手續(xù)辦理完畢之前，那么，陳先生無權(quán)趕走租房人。律師讓陳先生和原房東繼續(xù)交涉。

案例2：

交完款卻不能入住

趙女士向市民王先生購買了一套商品房，雙方簽訂了購房合同。但在簽訂合同時(shí)，趙女士得知王先生已將房屋租給了他人。

王先生口頭承諾，承租人可以隨時(shí)搬走，趙女士無需擔(dān)心。

粗心的趙女士沒有咨詢相關(guān)人士，就向王先生支付了購房款，雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。之后，她一再催促王先生交房，可是王先生不予理會(huì)。

承租人表示，她與原房主簽了1年的房屋租賃合同，租約不到期，她不會(huì)搬走。

目前，趙女士準(zhǔn)備起訴至法院，要求王先生按照合同約定支付違約金，并要求承租人盡快騰出房子。

分析：

不能否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在

上述兩個(gè)案例，都是當(dāng)事人不懂“買賣不破租賃”這個(gè)專業(yè)術(shù)語造成的。

“在合同約定的交房時(shí)間內(nèi)，如果承租人的租期未滿，那么你無權(quán)要求承租人搬離。”河南筑夢律師事務(wù)所主任何銀富說，《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”

最高人民法院《關(guān)于貫徹〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。”

何銀富說，“買賣不破租賃”原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，并要求承租人返還租賃物。如果租賃合同無效或已經(jīng)終止，則買方可以要求承租人遷出，并追究其占用房屋的責(zé)任。