樓市觀察

　　根本而言，樓市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取決于實體經(jīng)濟能否轉(zhuǎn)型成功。

　　中央會議再提抑制房地產(chǎn)泡沫。12月21日下午，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議，研究“十三五”規(guī)劃綱要確定的165項重大工程項目進展和解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問題等工作，會議將“抑制房地產(chǎn)泡沫”定位為“實現(xiàn)住有所居的重大民生工程”。

　　值得注意的是，近期閉幕的中央經(jīng)濟工作會議也旗幟鮮明地提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。

　　抑制房地產(chǎn)泡沫自今年下半年以來成為熱點話題，焦點主要在于防范金融風(fēng)險，從民生保障的角度重新定位房地產(chǎn)市場，或許更為切近泡沫問題的本質(zhì)。事實上，我國房地產(chǎn)市場被賦予了過多拉動經(jīng)濟的職能，民生保障功能則相對弱化，這種深層定位上的偏差，正是泡沫問題出現(xiàn)的根源。因此，當(dāng)下抑制房地產(chǎn)泡沫，首先應(yīng)該堅持“民生思維”。

　　應(yīng)該看到，我國房價高企、長期易漲難跌根本上是由市場供需失衡導(dǎo)致的，導(dǎo)致供需失衡的則是地方政府靠賣地平衡收支的土地財政，以及靠房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟增長的發(fā)展思維。加之，我國地方政府當(dāng)下負(fù)債水平整體偏高，房地產(chǎn)市場過快下行，將在地方政府、銀行、房地產(chǎn)行業(yè)間形成連鎖反應(yīng)，由此帶來的風(fēng)險，是各方都不希望看到的。這一邏輯下，房地產(chǎn)的民生保障功能只能被相對弱化。

　　從“民生思維”出發(fā)抑制房地產(chǎn)泡沫，應(yīng)該使房地產(chǎn)市場切實服務(wù)于民生和實體經(jīng)濟需求，而不是助長資金“脫實入虛”。自去年年底以來，樓市去庫存政策導(dǎo)致了房價過快上漲，但過多的投資性購房，使得大量庫存并沒有去化，而是從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)移到了投資者手中。這種狀況對經(jīng)濟、民生造成的負(fù)面影響是多方面的，首先，過多的投資性購房不僅堆積了杠桿風(fēng)險，也造成了剛需人群的恐慌，削弱了消費拉動經(jīng)濟的空間；其次，地價、房價高企造成企業(yè)的經(jīng)營成本迅速上升，我國實體經(jīng)濟的競爭力也因此被弱化。

　　下半年以來，我國各地房貸政策持續(xù)收緊，調(diào)控嚴(yán)厲的程度史無前例，市場恐慌情緒得到抑制，然而，一二線城市住房供需矛盾并沒有得到根本解決。因此，為了使我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸，政府應(yīng)該放棄對樓市調(diào)控的依賴，在房價過快上漲時適當(dāng)擴大土地供給，以保障剛需人群的住房需求，同時抑制工商業(yè)經(jīng)營成本的過快上漲，最終通過實體經(jīng)濟的增長消化現(xiàn)有的房地產(chǎn)泡沫。長期來看，還應(yīng)該盡快出臺全國性的房地產(chǎn)稅，通過針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，一方面抑制市場過度投機，使市場更多對接剛性需求；另一方面，也有利于破除地方政府對土地財政的依賴。

　　根本而言，樓市泡沫能否化解，乃至民生能否得到更好保障，取決于實體經(jīng)濟能否轉(zhuǎn)型成功。明年，我國貨幣寬松或不及今年，促進資金脫虛入實的任務(wù)更為艱巨，這要求政府在適當(dāng)抑制房地產(chǎn)融資和過多的信貸資金流入樓市的同時，著眼于供給側(cè)改革以及解決企業(yè)經(jīng)營中的融資難、高成本等問題，把資本市場建設(shè)得更有深度和廣度，最終讓資金更有效率地對接實體經(jīng)濟。

　　□楊國英（中國金融智庫研究員）